הורדת אחוז ההסכמה בתמ"א 38/2 – מה השתנה בחוק ולמה זה חשוב לבעלי הדירות?

התחדשות עירונית הפכה בשנים האחרונות לאחד התחומים החשובים ביותר בענף הנדל"ן בישראל. אלפי בניינים שנבנו לפני עשרות שנים אינם עומדים בתקני הבנייה העדכניים, אינם כוללים ממ"דים, מעליות או פתרונות נגישות, ולעיתים גם מצבם ההנדסי מחייב חיזוק או בנייה מחדש. אחת הדרכים המרכזיות לטפל במבנים אלו היא באמצעות פרויקט תמ"א 38/2, שבמסגרתו נהרס הבניין הישן ובמקומו מוקם בניין חדש, מודרני ובטוח יותר.

למרות היתרונות הרבים של פרויקטים מסוג זה, במשך שנים נתקלו בעלי הדירות בקושי משמעותי – הצורך להשיג הסכמה של רוב גדול מאוד מבעלי הדירות. לא פעם קרה שרוב מוחלט של הדיירים תמך בפרויקט, אך מספר קטן של מתנגדים הצליח לעכב אותו במשך שנים או אף למנוע את ביצועו לחלוטין.

במסגרת תיקון לחוק ההסדרים לשנת 2025 החליט המחוקק לבצע שינוי משמעותי ולהפחית את אחוז ההסכמה הנדרש לביצוע פרויקט תמ"א 38/2. מדובר במהלך שנועד להקל על קידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לצמצם את תופעת הסרבנות ולאפשר לרוב בעלי הדירות לממש את רצונם.

כיצד היה המצב לפני תיקון החוק?

עד לתיקון האחרון, כדי לקדם פרויקט תמ"א 38/2 היה צורך לקבל את הסכמתם של 80% מבעלי הדירות, כאשר אותם בעלי דירות היו צריכים להחזיק גם ב-80% מהרכוש המשותף של הבניין.

בפועל, משמעות הדרישה הייתה שגם אם שמונה מתוך עשר דירות הסכימו לקדם את הפרויקט, עדיין היה צורך לבדוק האם אותן דירות מחזיקות גם ב-80% מהזכויות ברכוש המשותף. במקרים רבים התנאי הכפול הזה הפך את קידום הפרויקט למורכב מאוד.

לעיתים די היה בשניים או שלושה בעלי דירות שהתנגדו לפרויקט כדי למנוע את יציאתו לדרך, גם כאשר יתר הדיירים ביקשו ליהנות מבניין חדש ובטוח יותר.

מה השתנה בעקבות חוק ההסדרים?

החל מתיקון חוק ההסדרים לשנת 2025, ירד אחוז ההסכמה הנדרש ל-66% בלבד.

כיום נדרש לקבל:

• הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין.
• הסכמה של בעלי דירות המחזיקים ב-66% מהרכוש המשותף.

השינוי יצר אחידות בין תמ"א 38/2 לבין תמ"א 38/1, שבה כבר היה קיים רף של 66% הסכמה. המחוקק סבר שאין הצדקה לכך ששני מסלולי התחדשות עירונית דומים יתבססו על אחוזי הסכמה שונים, ולכן בחר להשוות ביניהם.

מדוע נדרש גם רוב ברכוש המשותף?

אחד הנושאים שפחות מוכרים לבעלי דירות הוא העובדה שהחוק אינו בוחן רק את מספר החותמים על ההסכם. לכל דירה בבית משותף מוצמד חלק יחסי ברכוש המשותף. חלק זה נקבע בדרך כלל בהתאם לגודל הדירה ולרישום שטאבו.

לכן, כאשר בודקים האם הושג הרוב הדרוש, יש לבדוק שני תנאים במקביל:

• כמה בעלי דירות חתמו.
• מהו סך החלק היחסי שלהם ברכוש המשותף.

לדוגמה, ייתכן שבבניין מסוים חתמו שני שלישים מבעלי הדירות, אך מאחר שרובם מחזיקים בדירות קטנות יחסית, הם אינם מגיעים ל-66% מהרכוש המשותף. במקרה כזה עדיין לא ניתן יהיה לקדם את הפרויקט. לעומת זאת, בעלי דירות גדולות יותר מחזיקים בדרך כלל בחלק גדול יותר מהרכוש המשותף, ולכן להסכמתם יש משקל משמעותי יותר בחישוב הרוב.

המאבק בתופעת הסרבנות

אחת הסיבות המרכזיות לשינוי החוק הייתה הרצון להתמודד עם תופעת הסרבנות בפרויקטים של התחדשות עירונית. במשך השנים התברר כי במקרים רבים התנגדות של מיעוט קטן של בעלי דירות גרמה לעיכובים של שנים ארוכות.

כאשר הרף עמד על 80%, כוחו של המיעוט היה גדול יחסית. גם מספר קטן של מתנגדים יכול היה למנוע את הפרויקט כולו. כעת, לאחר שהרף ירד ל-66%, קל יותר לרוב בעלי הדירות לקדם את הפרויקט, בעוד שמי שמתנגד נדרש להציג נימוקים אמיתיים ומשמעותיים יותר.

האם כל התנגדות נחשבת סרבנות?

חשוב להבהיר שלא כל בעל דירה המתנגד לפרויקט נחשב סרבן. ישנם מקרים שבהם ההתנגדות מוצדקת לחלוטין. לדוגמה, כאשר ההסכם פוגע בזכויותיו של בעל הדירה, כאשר קיימים ליקויים מהותיים בתכנון, כאשר לא ניתנו בטוחות מספקות או כאשר היזם אינו עומק בדרישות המקובלות.

החוק אינו מבקש למנוע מבעלי הדירות להגן על זכויותיהם, אלא למנוע מצב שבו התנגדות בלתי סבירה פוגעת בכלל הדיירים שמעוניינים לקדם את הפרויקט. לכן, כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו, ובמקרים של מחלוקת ניתן לפנות לערכאות המתאימות לצורך הכרעה.

כיצד השינוי משפיע על בעלי הדירות?

עבור בעלי הדירות, המשמעות היא שהסיכוי לקדם פרויקט התחדשות עירונית גדל באופן משמעותי. פחות זמן מושקע בניסיון לשכנע כל בעל דירה להצטרף, ופחות פרויקטים נעצרים בשל התנגדות של מיעוט קטן.

המשמעות המעשית היא שניתן להגיע מהר יותר לשלב בחירת היזם, חתימת ההסכמים, קבלת היתרי הבנייה והתחלת העבודות. בנוסף, ככל שיותר פרויקטים יוצאים לדרך, גדל גם מספר המבנים המחוזקים או הנבנים מחדש, דבר התורם לבטיחות התושבים, לשיפור חזות הערים ולהגדלת היצע הדירות החדשות.

היתרונות של פרויקט תמ"א 38/2

מעבר לשינוי באחוז ההסכמה, חשוב לזכור את היתרונות הרבים של פרויקט הריסה ובנייה מחדש. הדיירים מקבלים בדרך כלל דירה חדשה בבניין מודרני, הכוללת ממ"ד, מעלית, לובי חדש, תשתיות חדשות ולעיתים גם מרפסת, מחסן וחניה.

בניינים חדשים מתוכננים בהתאם לתקני הבנייה העדכניים, ולכן הם בטוחים יותר מפני רעידות אדמה ומספקים מענה טוב יותר למצבי חירום. בנוסף, ערך הדירות בבניין חדש בדרך כלל גבוה מערכן של הדירות הישנות, ולכן הפרויקט עשוי להוות גם השקעה כלכלית משמעותית עבור בעלי הדירות.

חשיבות הליווי המשפטי

למרות שהורדת אחוז ההסכמה מקלה על קידום הפרויקטים, עדיין מדובר בהליך משפטי, תכנוני וכלכלי מורכב. יש לבחון את זכויות בעלי הדירות, את תנאי ההסכם מול היזם, את הבטוחות המוצעות, את לוחות הזמנים ואת אופן חלוקת התמורות בין הדיירים.

ליווי של עורך דין בעל ניסיון בהתחדשות עירונית מסייע להבטיח שהזכויות של כלל בעלי הדירות יישמרו לאורך כל הדרך, החל מהשלב הראשוני של ההתארגנות ועד להשלמת הבנייה ורישום הזכויות.

כשמסתכלים על התמונה הגדולה

הפחתת אחוז ההסכמה הנדרש בתמ"א 38/2 מ-80% ל-66% היא אחד השינויים המשמעותיים ביותר שנעשו בתחום ההתחדשות העירונית בשנים האחרונות. מטרת התיקון היא לאפשר לרוב משמעותי של בעלי הדירות לקדם פרויקטים חשובים, לצמצם את כוחו של מיעוט המסרב ללא הצדקה, ולהאיץ את חידושם של מבנים ישנים ברחבי הארץ.

עם זאת, חשוב לזכור כי הדרישה אינה מתייחסת רק למספר בעלי הדירות, אלא גם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, ולכן כל פרויקט מחייב בדיקה משפטית ותכנונית מדויקת. כאשר מתעוררות מחלוקות או התנגדויות, מומלץ להיעזר בעורך דין בעל ניסיון בתחום ההתחדשות העירונית, שיסייע לקדם את ההליך בצורה מקצועית, יעילה ובהתאם להוראות החוק.